전세 사기 피하는 방법

 

여러분은 전셋집 구할 때 무엇을 가장 신경 쓰시나요? 무엇보다 중요한 건 내 보증금일 텐데요

전세보증금이 많이 올랐기 때문에 계약할 집이 안전한지 확인하는 것이 무엇보다 중요하다고 할 수 있습니다.

아래에서는 전세사기 피하는 방법, 전세계약 앞두고 계시는 분들이 알아두면 좋은 점을 알려드리겠습니다.

 

 

다음 달부터 집주인의 동의가 없어도 미납세금 열람 확인이 가능해졌습니다.

전세 사기 문제를 막기 위해서 정부가 집주인의 미납 지방세를 열람하는 것을 가능하게 한 것인데요

현행법 같은 경우는 임차보증금보다 세금을 먼저 변제하는데 우선수위를 부여하고 있는 상황입니다.

 

상상하기도 싫지만 만약 내가 살고 있는 집의 집주인이 파산신청을 한다면 집은 경매나 공매로 넘어갑니다.

그렇게 되면 주택도시보증공사(HUG)에 보증보험을 가입할 경우 나중에 시간이 걸릴 수 있지만 돌려받을 수 있습니다. 그런데 만약 보증보험 가입을 안 했다면 경매나 공매 낙찰 대금에서 전세 보증금을 챙겨야 합니다.

 

여기서 문제가 발생하는데요 국세 우선원칙이 있어서 경매나 공매를 할 때 배분되는 순서가 재산과 관련해서는 당해세라고 해서 상속세, 증여세, 종합부동산세에 우선적으로 배분되기 때문입니다. 그렇다 보니 내 보증금보다는 세금을 먼저 변제하고 나서 내 보증금을 챙길 수 있다는 말이니 집주인의 미납세금을 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.

 

<주택도시보증공사(HUG)바로가기>

HUG 주택도시보증공사

 

 

-경·공매 낙찰 후 보증금 못 돌려받는 이유

만약에 경·공매 낙찰가로 집이 넘어가서 세금을 낸 후 하나도 안 남았을 때는 보증금을 못 받을까요?

네, 바로 그게 문제입니다. 요즘 특히나 집값이 하락하면서 공매 낙찰가도 함께 떨어지고 있는데요

집주인이 미납한 세금을 변제하고 나니까 남아있는 게 별로 없을 수 있다는 것입니다.

 

한국 자산관리공사의 공매주택 임차보증금 미회수 현황에 따르면 지난해 주거용 건물 공매 후에 185억 원의 임차보증금이 미회수됐습니다. 21년도 91억 원에 비해서 미수금이 배이상 늘었으며 미회수 건수도 195건으로 전년도에 비해 38.3% 늘었습니다. 안타까운 건 이중 37건은 보증금을 한 푼도 돌려받지 못했습니다.

 

이 정도면 사전에 집주인의 재정상태를 확인하는 게 정말 중요하다고 생각이 들 텐데요 그럼 지금까지는 미납세금을 확인하는 게 불가능했다는 것일까요?

 

 

 

-현재 집주인 미납 세금 확인 힘드나? 

확인할 수 있긴 하지만 어렵고 복잡한 구조였습니다. 미납세금을 열람하려면 무엇보다도 집주인의 동의를 받았어야 했기 때문입니다. 그렇지 않아도 갑을 관계라고 하며 집주인의 눈치가 보이는데 '제가 미납세금을 열람해야겠습니다'라고 말할 수 있는 세입자가 과연 얼마나 될지 의문입니다.

 

또 임대차 계약을 맺기 전에는 전국이 아닌 임대차 건물 소재지 관할 세무서에서만 열람 신청이 가능했습니다. 그렇기때문에 만약 다른 지역에 전세 물건을 계약하려면 계약 전에 미리 미납세금 내역을 알아보기가 어려웠습니다.

 

 

 

-집주인 미납세금 확인방법, 어떻게 바뀌나?

다음달 3일부터는 임대차계약 전이나 임대차 계약일부터 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인 곧 집주인의 미납세금을 전국 세무서에서 열람 신청할 수 있도록 개선하였습니다. 특히 임대차 계약을 끝낸후에는 집주인의 동의 없이도 미납국세 열람이 가능합니다.

 

집주인의 미납세금 열람신청은 세입자 본인뿐 아니라 동거가족도 가능하고 신분증, 임대차계약서 사본을 가지고 시,군,구청 세무서 방문하면 됩니다. 다만 세무서는 세입자가 집주인 동의 없이 미납국세를 열람한 경우에 집주인에게 해당사실을 통보합니다.

 

더불어 미납국세 정보는 집주인의 민감한 개인정보이기 때문에 목적 외로 오남용 되거나 유포되는 것을 막기 위해 신청인의 현장 열람만 가능하며 교부 복사 촬영은 불가능합니다.

 

 

 

-집주인 미납 세금 확인으로 전세 사기 막을수있을까?

개선이 되었지만 많이 아쉬운 부분이 있습니다. 임대차계약 전 그리고  보증금이 1,000만 원 이하 계약은 역시나 집주인의 동의를 받아야 하기 때문입니다. 생각해 보면 아무나 와서 계약도 안 맺었는데 막 들여다보면 개인정보 침해 이기 때문인데요 그래서 임대차 계약을 맺은 다음에야 '집주인의 미납액이 많았네?'를 알 수 있다는 점이  문제가 될 수 있습니다.

 

서로의 신뢰도를 높이기 위한 방편인데 서로 문제가 되면 안 되기 때문에 그러다 보니까 임대차 계약을 맺기 전에 세금미납을 확인하는게 좋습니다. 그렇다면 만약 계약을 한 다음에 미납사실을 확인했을 경우 계약 해지를 할 수 없을까요?

물론 계약 해지할 수는 있습니다. 그런데 계약 해지를 하게 된다면 해지의 원인을 제공한 사람이 되기 때문에 미리 지불한 계약금이 없어 질수있습니다. 그렇다면 미납사실을 계약 후 알게되면 계약해지가 쉽지 않은데 전액을 해줘야 하는 거 아닌가라는 궁금증을 갖을수 있는데요

 

 

 

 

이에 대해서 국토부는 임대차계약서 특약에 이를 방지하기 위한 조약을 넣을 것을 권고하고 있습니다. 예를 들어서 계약 후에 임차인이 확인해서 미납내역이 드러나면 계약을 해지하고 귀책을 임대인으로 하겠다는 특약을 넣어서 해결할 수 있다는 게 국토부 입장인데요

 

사실 이건 권고사항이어서 실제로 지켜질지 의문입니다. 그래서 전문가들은 집주인의 미납액을 등기부등본에서 확인을 할 수 있게 하거나 아니면 공인중개사들이 집주인의 미납액을 파악할 수 있는 장치가 있어야 한다 라는 지적도 나오고 있습니다.

 

요즘 빌라왕 사건과 더불어 크고 작은 전세 사기들이 많은데 전세 사기 피하는 방법을 잘 알아두어 자산의 피해를 미리 예방하는것이 좋겠습니다.